Steeds meer Belgen verhuren een kamer of een vakantiewoning, ofwel in eigen organisatie ofwel via het gekende platform AirBNB.
Verhuren we passief, af en toe, dit wil zeggen zonder het aanbod van andere diensten, dan worden de inkomsten als volgt belast.
Er is in dit geval sprake van 2 soorten inkomsten:
-inkomsten uit de verhuur;
-inkomsten uit het meubilair.
Gezien we gemeubeld verhuren, bepaald het wetboek dat 60% van de inkomsten belast worden als onroerend inkomen en 40% van de inkomsten worden beschouwd als roerende inkomsten.
Het onroerende inkomen wordt getaxeerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning x 1,4 x 60%.Dit bedrag wordt vermeldt in de code 1106/2106 van de fiscale aangifte.
Het roerende inkomen bedraagt 40% van de ontvangen huurgelden. Fiscaal heeft u recht op een forfaitaire onkosten aftrek van 50%. Dit saldo wordt getaxeerd aan 30%.
Verhuren we actief, af en toe, dit wil zeggen met het aanbod van andere diensten, dan worden de inkomsten als volgt belast.
Als er naast enkel het verhuren van de woning/kamer ook andere diensten worden aangeboden, dan wordt er gesproken van een hoteldienst.
Er is in dit geval sprake van 3 soorten inkomsten:
-inkomsten uit de verhuur;
-inkomsten uit het meubilair;
-inkomsten uit de extra diensten.
Een hoteldienst is van toepassing als de huur minder bedraagt dan 3 maanden en er minimum 1 extra dienst wordt aangeboden:
- Het instaan van het fysieke onthaal van de gasten (enkel telefonisch
beschikbaar is geen persoonlijk onthaal!, uitbesteedt aan derden, is
steeds een hoteldienst).
- De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (zowel bed als badlinnen)
of bij verblijven van meer dan 1 week, de vervanging minstens eenmaal
per week. OF (bedden opmaken is niet vereist!)
- Het dagelijks verschaffen van een ontbijt.
Opgelet! De totale huur van het pand is onderworpen aan 6% BTW. De regeling kleine onderneming is niet van toepassing (art 56 WBTW)
Wordt er een all-in prijs gevraagd, dan wordt 80% van de prijs geacht te zijn voor het pand en 20% voor de bijkomende diensten.
U krijgt wel recht op aftrek van de BTW op de onkosten van de verhuur, als BTW herziening 15 jaar op pand, 5 jaar op de verbouwingswerken.
Het onroerende inkomen wordt getaxeerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning x 1,4 x 60%.Dit bedrag wordt vermeldt in de code 1106/2106 van de fiscale aangifte.
Het roerende inkomen bedraagt 40% van de ontvangen huurgelden. Fiscaal heeft u recht op een forfaitaire onkosten aftrek van 50%. Dit saldo wordt getaxeerd aan 30%.
De bijkomende diensten worden getaxeerd als een divers inkomen, waarop 33% belasting is verschuldigd. (code 1200/2200).
Opgelet, wanneer toch een beroepsinkomen?
We spreken van een beroepsmatige huur wanneer het geheel van verrichtingen een normaal beheer van privévermogen overschrijdt.
De rechtsspraak oordeelt hierover op basis:
1. Het aantal panden;
2. De professionele aanpak van de investering;
3. De aanwezigheid van bijkomende dienstverlening;
4. De financiering door middel van leningen;
5. Band met de beroepswerkzaamheid.
Band met de beroepswerkzaamheid? Er wordt gekeken naar het hoofdberoep en de verhuur. Actief in de bouw of vastgoedsector, of het gebruik van een vennootschap.
De professionele aanpak van de investering? Wordt bekeken als de tijd en organisatie dat u aan de huurt spendeert.
Eén feit is niet voldoende, maar als de fiscus drie feiten kan aantonen, dan zou dit wel eens als beroepsinkomen beschouwd kunnen worden.
Aftrek van de werkelijke beroepsinkomsten is toegelaten. Eventueel aan te raden via een éénmanszaak, dan wel vennootschap.
Hoe worden inkomsten van jouw buitenlandse vakantiewoning belast in België?
Overeenkomstig het dubbel belastingverdrag afgesloten tussen België en de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is, worden de inkomsten verkregen in het buitenland geacht daar belast te worden.
Wordt er verhuurd met “hoteldiensten”, dan is wellicht ook een verplichte BTW registratie van toepassing in het land waar het pand gelegen is.
In België dienen we buitenlandse onroerende goederen aan te geven, net als in België gelegen onroerende goederen. Ofwel niet verhuurd of verhuurd voor privédoeleinden, al dan niet gemeubeld, of verhuurd voor beroepsdoeleinden. Op basis van het dubbel belastingverdrag wordt de belasting niet geheven buiten progressievoorbehoud (het inkomen wordt meegerekend bij de andere inkomsten om zo de belastingvoet te berekenen).
Belgische vennootschap met een onroerend goed in het buitenland?
Fiscaal wordt een onroerend goed beschouwd als een vaste inrichting in het buitenland. De winst wordt in het buitenland belast, in België wordt deze vrijgesteld.
